안녕하세요'집 사주는 회계사' 송재근입니다.아파트 청약 당첨 후 자금조달계획서 작성법​과천의 첫 재개발 아파트였던 디에이치 아델스타 청약에 당첨 되신 분들 모두 진심으로 축하드립니다. ​​평균 52.3대 1의 치열한 경쟁률을 뚫고 당첨되신 만큼 기쁨도 크실텐데요, ​이제부터는 분양대금 납부와 자금조달계획서 작성이라는 중요한 과제가 기다리고 있습니다.​최근 많은 분들이 아델스타 자금조달계획과 관련해서 세무상담을 주시고 계서서, 가장 많이 물어보시는 질문 위주로 정리해드립니다.​​​과천 디에이치 아델스타 청약정보공급대상 : 총 880세대 중 일반분양 348세대전매제한 : 1년거주의무 : 없음입주예정시기 : 28년 9월​주요일정입주자모집공고일 : 25.8.5. (화)특별공급 접수일 : 25.8.25. (월)일반공급 1순위 접수 : 25.8.26. (화)당첨자 발표일 : 25.9.2. (화)서류 접수 : 25.9.5. (금 ) ~ 9.7. (일)계약체결 : 25.9.15. (월) ~ 9.18. (목)​분양가 정보 ​​분양대금 납부 스케줄 계약금: 분양가의 10%  사유서양식완벽가이드 (계약시)​중도금: 70%, 6회 분납 (2025~2028년 예정)25.12.22. (20%) 26.10.21. (10%)27.05.21.  (10%)27.09.21. (10%)28.01.21. (10%)28.05.22. (10%)​잔금: 입주시  20%​​​자금조달계획서 제출 대상은?비규제지역: 6억 원 이상 주택조정대상지역: 주택 금액 불문투기과열지구: 주택 금액 불문 + 증빙서류 제출​과천은 현재 비규제지역이지만, 디에이치 아델스타는 분양가가 6억 원 이상이기 때문에 자금조달계획서 제출 의무가 있습니다. ​현재 과천은 투기과열지구가 아니므로 증빙서류 제출은 필요하지 않지만, 자금조달계획를 거짓으로 작성한다면 최대 3,000만 원 과태료가 부과될 수도 있습니다.​자금조달계획서는 계약시 함께 제출합니다. 양식은 건설사마다 조금씩 다르지만 기본 항목은 아래와 동일합니다.주택 아파트 청약 시 자금조달계획서 양식​​자금조달계획서 작성시 금액에 포함되는 것 vs 포함되지 않는 것포함되는 것:분양가(계약금 + 중도금 + 잔금)확장비, 발코니 마감 등  사유서양식완벽가이드 확장공사비유상옵션 비용 (빌트인 가전, 마감재 업그레이드 등)​포함되지 않는 것:중도금 대출이자취득세인지세채권매입 비용기타 취득 부대비용​즉, 집값과 집 내부에 들어가는 비용만 포함된다고 생각하시면 쉽습니다. 취득세 같은 세금이나 금융비용은 자금조달계획서 작성시 포함하지 않습니다. ​​​항목별 작성 시 헷갈리는 포인트1. 중도금 대출실제 중도금대출 실행 예정인 금액을 기재합니다. 소득과 신용도에 맞는 대출 금액으로 써야 하며, 무리하게 줄이거나 늘리면 추후 잔금 납부 때 계획에 문제가 생길 수 있습니다.​​2. 전세보증금내가 살던 집에서 빼는 보증금 → ⑥ 부동산 처분대금입주 대신 전세를 주고 세입자 보증금으로 잔금을 낼 계획 → ⑨ 임대보증금​많은 분들이 "전세보증금은 어디에 쓰나요?"하고 물어보시는데, 본인 보증금인지, 세입자 보증금인지 구분이 중요합니다.​​3. 부모님 자금 지원증여로 보는 게 원칙입니다. 증여라면 4번 [증여.상속] 항목에, 빌려주시는 거라면 11번 [그밖의 차입금] 항목에 기재합니다.​특수관계자 간 차용은 엄격하게 보기 때문에  사유서양식완벽가이드 차용증, 이자 지급, 상환 내역이 있어야 합니다. 금액이 크다면 일부는 깔끔하게 증여세 신고를 하고, 일부를 차용으로 처리하는게 더 안전합니다.​​4. 차용금(잠깐 빌린 돈)잔금 시점에 급히 자금을 빌려 쓰는 경우도 많습니다. 이럴 때는 반드시 차용증 작성 + 계좌이체 내역을 남겨야 합니다. 가족 간이라도 확실하게 차용증을 쓰고, 변제를 해야 안전하게 차용금으로 인정됩니다.​​5. 계획과 실제가 달라졌다면?자금조달계획서는 '계획'일 뿐이라 제출 후 바뀌어도 재제출할 필요는 없습니다. 다만 큰 차이가 있으면 한국부동산원에서 소명 요구가 올 수 있고, 불합리하다고 판단되면 세무조사로 이어질 수도 있습니다.​​​자주 묻는 질문 (FAQ)Q1. 전세보증금을 잔금에 넣을 수 있나요?가능합니다. 아직 입주까지 기한이 많이 남아서 전세 시세를 확인하기 어려울 때는 인접 단지의 시세를 참고하여 작성하면 됩니다.​Q2. 부모님이 보태주시면 무조건 증여세인가요?원칙적으로는 그렇습니다. 성년 자녀는 5000만원까지는 증여세 공제가 되며, 혼인 출산이 있을 경우 1억원을  사유서양식완벽가이드 증여세 없이 수령할 수 있습니다. 차용으로 처리하실 때는 철저한 증빙이 필요합니다.​Q3. 당첨 후 입주시까지 벌 자금은 어디에 기재하면 되나요?5번 현금 등 그 밖의 자금에 [✓] 그 밖의 자산 (종류: 미래소득)으로 기재하면 됩니다. 이때 소득은 세전금액이 아니라 세후 실수령액 기준으로 작성하는 것이 맞습니다. ​Q4. 자금조달계획서 100% 정확히 맞춰야 하나요?소소한 차이는 문제되지 않습니다. 하지만 큰 차이가 있거나 편법 증여가 의심되면 자금조달 소명 요청이 올 수 있습니다.​Q5. 증빙서류도 제출해야 하나요?투기과열지구는 증빙을 제출해야 하지만, 현재 과천은 비규제지역이라 증빙은 제출하지 않아도 됩니다. ​설령 투기과열지구라도 부동산을 처분하지 못했거나 잔금대출이 얼마 나올지 모르는 경우에는 증빙 없이 '증빙서류 미제출 사유서'를 제출하시면 되시구요.증빙서류 미제출 사유서 양식과천 아델스타처럼 고가 분양단지는 자금조달계획서 작성이 향후 세무 리스크와 직결됩니다. ​특히 중도금 대출, 전세보증금, 부모님 증여, 차용금 처리 방법은 세무조사에서  사유서양식완벽가이드 가장 많이 문제가 되는 부분이기도 합니다.​당첨의 기쁨이 세무 고민으로 변하지 않도록, 처음부터 제대로 계획하는 것이 중요합니다.​ ​자금조달계획서나 증여세 관련해 더 궁금하시다면 언제든 문의 주세요.​​